房地產項目運作復雜，產品競爭日趨激烈。因此，初步規劃工作極為重要。規劃和銷售作為房地產公司最重要的工作內容之一，一直受到房地產行業人才的青睞。很多銷售人員也有計劃工作的想法，但他們不知道，不知道從哪里開始?非�？鄲�!制作高質量的房地產策劃書需要哪些流程?房地產營銷策劃的誤區是什么?我們來看看房地產策劃知識。

　　一、房地產策劃是什么?

　　房地產策劃主要是為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略，是一項綜合性很強的工作。

　　從廣義來說，房地產策劃主要包括：項目的前期定位策劃(即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等)、項目的推廣整合策劃(包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等)、項目的銷售招商策劃(包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃)等。

　　二、房地產策劃原則

　　1、獨創原則

　　獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，必須滿足以下幾個要求：策劃觀念要獨創、策劃主題要獨創、策劃手段要獨創。

　　2、整合原則

　　在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，這些資源散亂，必須整合后為整個項目的發展服務。必須做到以下幾點：第一，要把握好整合資源的技巧。第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心。第三，要善于挖掘、發現隱性資源。

　　3、客觀原則

　　在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意：實事求是進行策劃，做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。

　　4、定位原則

　　房地產策劃的基本內容要確定具體位置和方向，找準明確的目標。具體要求是：具體要從“大”、“小”兩方面入手，把握各項定位內容的功能作用，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。

　　5、可行原則

　　指方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯�？蓮囊韵聨追矫嬷�手：策劃方案的可行性、方案經濟性、方案有效性等是否可行。

　　6、全局原則

　　從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為“開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局八大過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。

　　7、人文原則

　　人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識，在房地產策劃中要把握好人文原則，必須對我國人文精神的精髓要深入的領會，運用社會學原理，把握好人口的各個要素，把文化因素滲透到策劃項目的各個方面，并通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。

　　8、應變原則

　　房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。

　　三、房地產策劃方案

　　所謂的房地產營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產銷售業績而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業的的營銷策劃方案。根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計)，廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。龍獅曾經所服務的地產項目有湘潭富瑤天下、大慶未來城等...

　　四、房地產策劃主要注意的點

　　1、目標客戶定位不準確

　　由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都沒有重視目標客戶的分析，在短短的兩三張A4紙的篇幅內目標客戶被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。

　　2、輕視視差異化競爭

　　房地產策劃者如同病態般地執著于對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產開發的前置時間往往不超過9個月)研究。事實上，房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化;既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。這種方式完全沒必要。

　　3、策劃案空洞無味

　　房地產業最時髦的說法就是“打造強勢品牌”、“提升品牌的核心競爭力”。其實房地產房子賣完了還賣什么?所以只有那些有能力、有意愿持續專注進行房地產經營的企業才需要定戰略、建品牌。其他公司，最好把自己的注意力放在產品上，而不要去搞什么品牌建設、戰略規劃 。

　　4、產品理解不到位

　　與普通消費品不同，不僅每一個項目、甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的，面積、樓層、景觀，面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。這是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產策劃者卻沒有這種精度的視野。事實上，應該根據顧客的不同來細分定義我們的產品，對每一類產品應該用類別均價加成的方法。

　　五、房地產策劃公司怎么選

　　1.看房地產策劃公司的形象和團隊建設，看公司的人員建設，好的策劃代理公司，擁有戰略規劃、建筑規劃、營銷策劃、廣告推廣、銷售執行不同職能的復合型團隊。

　　2.聽房地產策劃公司的思路跟見解。一聽房地產策劃公司是否“吹牛大王”，整個計劃只有戰略，沒有UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有實際操作戰術思路。二聽策劃人員是否“同行攻擊”，大多策劃人員狂妄至極，老子天下第一。三聽策劃人員是否“吹噓拍馬”，具備想法的公司是不會不負責任的粉飾和平的，更不會看臉色行事，敢說才敢做，無私才無畏。

　　3.看、聽后感覺還可以，下一步是考察�？词裁�?主要看策劃公司辦公地址(尤其是外地的)、成功案例和本項目可以借鑒的品牌項目，不然合作風險極其大。最后，要看幾個代表性的項目，總結其成功經驗和失敗教訓，一定要策劃公司陪同。

　　4.實地考察滿意后，可以拿出項目前期規劃指標，與規劃設計公司一起，看看房地產策劃公司的規劃思路和成本意識了，看看房地產策劃公司是否可以成為規劃的思想，是否從戶型、園林、配套、創新等方面，與規劃設計公司交融，甚至超越規劃和設想了。

　　以上的這些內容包含了地產營銷策劃的知識，還有更多的方法細節就不一一介紹了。每個地產企業規模不同，面臨的環境也不同，需要根據自身需求量身定做屬于企業本身的一套系統營銷策劃方案，現在的中國房地產市場歷經數年的發展之后，已經進入了品牌營銷時代。